Direito Imobiliário: Ocupação ilegal de um imóvel - como se pode proteger o proprietário?

A ocupação ilegal ou abusiva de um imóvel consiste na permanência de uma pessoa num imóvel sem que esta tenha um título válido e eficaz para usar e fruir do mesmo. Esta ocupação pode ocorrer no âmbito de uma relação jurídica pré-estabelecida, como é o caso do arrendatário que permanece no locado após se extinguir esse direito ou, alternativamente, pode a ocupação ilegal ocorrer sem que haja qualquer relação estabelecida entre o proprietário e o ocupante do imóvel. O que é que um proprietário pode fazer nestes casos? Explicamos, com fundamento jurídico.

De uma forma ou de outra, a realidade é que o proprietário tem sempre de despoletar uma acção judicial para fazer valer os seus direitos (nomeadamente o direito de propriedade), sob pena de estar o próprio, fazendo justiça pelas próprias mãos ou agindo sem que haja uma decisão judicial que o decrete, a cometer uma infracção com eventual enquadramento criminal, tal como começa por explicar Filipa Arnaut Ramos de Carvalho, Associada da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, neste artigo. 

De modo a que tal não ocorra, é necessário que os proprietários, devidamente acautelados e juridicamente aconselhados perante cada situação em concreto, recorram aos meios judiciais ao seu dispor para acautelar o seu direito de propriedade, adequados a cada situação que tenha conduzido à ocupação ilegal do imóvel.

Estas soluções irão variar mediante diversos elementos, desde logo, dependendo a acção a tomar da já mencionada eventual relação jurídica pré-estabelecida entre o proprietário e o ocupante do imóvel.

Arrendatário que permanece ilegalmente no imóvel

Voltando ao exemplo já apresentado, no caso de a ocupação do imóvel advir de um contrato de arrendamento que se extinguiu e cujo arrendatário permanece no locado, é possível ao proprietário proteger o seu direito através de um Procedimento Especial de Despejo (PED) ou de uma Acção de Despejo, tratando-se ambos de meios que se destinam a efectivar a extinção do arrendamento, nas situações em que o arrendatário mantenha a ocupação do locado além da data prevista e comunicada para desocupação do mesmo, a par do eventual pedido de pagamento de rendas não liquidadas.

O PED trata-se de um procedimento que corre termos no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), cuja aceitação depende, desde logo, da existência de um contrato de arrendamento escrito válido e da verificação do pagamento do respectivo imposto do selo, que pode ser despoletado pelo proprietário / senhorio nos casos de cessação de contrato de arrendamento por mútuo acordo, por oposição à renovação, por denúncia, por caducidade pelo decurso do prazo estipulado no contrato, por resolução com fundamento em mora no pagamento de rendas e, ainda, nos casos de resolução com fundamento na oposição do arrendatário à realização de obras.

No caso do PED, a intervenção de um juiz só ocorrerá em caso de apresentação de oposição ao requerimento inicial, pelo que se poderá considerar esta via como uma alternativa tendencialmente mais rápida e certamente mais económica do que a Acção Declarativa de Despejo.

Por sua vez, a Acção de Despejo, que segue a tramitação de uma ação comum nos tribunais, cujo objectivo é o desalojamento forçado dos arrendatários que ocupam os locados, sem título que fundamente essa ocupação, trata-se de uma acção judicial destinada a extinguir um contrato de arrendamento, quanto a situações nas quais a lei impõe o recurso à via judicial, nomeadamente, mas não exclusivamente, quando a cessação do contrato de arrendamento se deve à violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio.

Importará salientar que, tanto no PED como na Acção de Despejo, há prazos e critérios a observar, não sendo a escolha do método a seguir meramente arbitrária e encontrando-se a mesma sujeita à verificação dos mencionados prazos e critérios legais imperativos.

Outras formas de ocupação indevida

Por sua vez e, num cenário diferente, existem meios de proteger a propriedade de um imóvel cuja ocupação indevida não advém de um contrato de arrendamento, como são exemplo os casos em que o proprietário precisa de reclamar a propriedade sobre o imóvel, de forma que lhe seja devolvida ou entregue a posse do mesmo. Para este fim, o proprietário abre mão de uma acção de reivindicação de propriedade na qual este pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor do imóvel, o reconhecimento do seu direito de propriedade e consequente restituição do mesmo, nos casos em que a lei assim o preveja. Assim, o pedido de condenação da acção de reivindicação, que se trata de um processo comum e, por conseguinte, pode revelar-se moroso e dispendioso, incide sobre a demonstração da titularidade do direito de propriedade e da situação de desconformidade na relação do proprietário com o imóvel, a que a entrega deverá pôr termo, sendo de verificar os prazos aplicáveis, a forma como ocorreu a ocupação do imóvel, entre outros.

Caso exista “esbulho violento”, ou seja, nos casos em que aquele que ocupa o imóvel o fez ou faz com recurso a algum tipo de violência física ou moral, exercida tanto sobre as pessoas como a coisas que servem de obstáculo à ocupação (ex.: muros, vedações, portões), ao proprietário é concedida a possibilidade de lançar mão de um procedimento cautelar de restituição provisória da posse (uma vez verificados os critérios para tal), que visa a obtenção de uma protecção imediata do seu direito, ainda que esta possa não ser definitiva. Neste tipo de procedimentos, compete, ainda, ao proprietário demonstrar a existência provável do seu direito e o perigo que a demora na obtenção de decisão cause danos de difícil ou impossível reparação.

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